Käuferleitfaden
Immobilienkauf in Montenegro
Montenegro ist eines der offensten Länder am Mittelmeer für ausländische Käufer. So läuft es in der Praxis ab — von der Reservierung bis zum Grundbucheintrag — mit klar erklärten Steuern, Kosten und Aufenthalt.
Aktualisiert: Juni 2026
Dürfen Ausländer kaufen?
Ja. Ausländer kaufen Wohnungen und Gebäude zu denselben Bedingungen wie Einheimische — ohne Sondergenehmigung. Für Wohnungen gibt es keine Beschränkungen.
Beschränkungen gelten nur für landwirtschaftliche und unbebaute Grundstücke, die meist über eine in Montenegro registrierte Gesellschaft erworben werden.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
1. Reservierung — Einheit wählen und Reservierungsvertrag mit Anzahlung unterschreiben.
2. Kaufvertrag — wird vom Notar erstellt und beglaubigt; Eigentum im Kataster geprüft.
3. Zahlung — gemäß Vertragsplan (bei Neubauten oft in Phasen).
4. Eintragung — die Eigentumsübertragung wird im Kataster (Immobilienverwaltung) eingetragen.
Steuern und Kosten
Grunderwerbsteuer: 3% beim Wiederverkauf (Sekundärmarkt). Bei Neubauten unterliegt der Erstverkauf vom Bauträger der Mehrwertsteuer (im Preis enthalten) statt der Grunderwerbsteuer.
Notar- und Eintragungsgebühren: einige hundert bis einige tausend Euro, je nach Wert.
Jährliche Grundsteuer: etwa 0,25%–1% des Werts, je nach Gemeinde.
Der Kauf direkt vom Bauträger bedeutet keine Maklerprovision.
Aufenthalt über die Immobilie
Immobilieneigentum in Montenegro ist Grundlage für eine befristete Aufenthaltserlaubnis (jährlich verlängerbar).
Eine Aufenthaltserlaubnis erleichtert längere Aufenthalte, Kontoeröffnung und alltägliche Formalitäten. Bestätigen Sie Bedingungen und Unterlagen bei der zuständigen Behörde oder einem Anwalt.
Währung und Zahlung
Montenegro nutzt den Euro (€), obwohl es nicht zur Eurozone gehört — kein Währungsrisiko für EU-Käufer.
Zahlungen laufen über eine Bank; rechnen Sie mit üblichen Herkunftsnachweisen (AML).
Warum Ulcinj
Die südlichste und sonnigste Gemeinde der montenegrinischen Küste, mit Long Beach (13 km) und Ada Bojana.
Montenegro ist EU-Beitrittskandidat mit Zielbeitritt um 2028 — langfristiger Rückenwind für Küstenimmobilienwerte.
Häufige Fragen
Brauche ich als Ausländer eine Genehmigung zum Wohnungskauf?
Nein. Ausländer kaufen Wohnungen zu denselben Bedingungen wie Einheimische. Sonderstrukturen (Gesellschaft) sind vor allem für Grundstücke nötig.
Wie hoch ist die Kaufsteuer?
Am Sekundärmarkt 3% Grunderwerbsteuer. Bei Neubauten vom Bauträger ist die MwSt. im Preis enthalten und es fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Bekomme ich Aufenthalt, wenn ich eine Immobilie kaufe?
Ja — Eigentum ist Grundlage für eine befristete, jährlich verlängerbare Aufenthaltserlaubnis. Bedingungen bei der zuständigen Behörde bestätigen.
Welche Währung gilt?
Der Euro (€). Kein Währungsrisiko für Käufer aus der Eurozone.
Zahle ich Provision beim Kauf von Yard Group?
Nein. Sie kaufen direkt vom Bauträger — ohne Maklerprovision.
Dieser Text ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Konsultieren Sie vor dem Kauf einen Notar oder Anwalt in Montenegro für Ihre konkrete Situation.